აპარტამენტის შენახვა საქართველოში

საქართველოში უძრავი ქონების შეძენის უპირატესობებად შეიძლება ჩაითვალოს ბინადრობის ნებართვის მიღება, ბინებზე დაბალი ფასები, რბილი ჰავა და განვითარებული ინფრასტრუქტურა. საქართველოს აქვს მიღებული ერთერთი ყველაზე ლოიალური კანონმდებლობა უძრავი ქონების სფეროში. ბინის შესასყიდი გარიგების გაფორმება სულ რამდენიმე დღეში შეიძლება, თანაც, უცხოელს ამის გაკეთება დისტანციურად შეუძლია. ყოველივე ეს ბევრი ადამიანისთვის საქართველოში ბინის ყიდვას მიმზიდველს ხდის. ამასთანავე, უძრავ ქონებას ყიდულობენ არა მხოლოდ საცხოვრებლად, არამედ, სარფიანი ინვესტიციის გაკეთების მიზნით.

უძრავი ქონების შესაძენად გასაწევი ხარჯების გათვლისას ადამიანებს ხშირად ავიწყდებათ, რომ საჭირო იქნება ფულის დახარჯვა ბინის მოვლა-შენახვაზე. მართალია, საქართველოში ეს დანახარჯები დიდი არ იქნება, მაგრამ, ისინი არსებობს და ეს უნდა იცოდეს ბინების ყველა მეპატრონემ. შესაბამისად, უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას ან საცხოვრებლად ბინის ყიდვისას უმჯობესია ყველა ხარჯის წინასწარ გათვლა.

საქართველოში აპარტამენტის შესანახად გასაწევი ძირითადი ხარჯები

როგორც წესი, უძრავი ქონების შენახვა გასავლის რამდენიმე მიმართულებას მოიცავს:

კომუნალური გადასახადები. მებისმიერი თანამედროვე ადამიანი სარგებლობს ელექტრო- და წყალმომარაგებით, ბუნებრივი აირით და ცივილიზაციის სხვა მონაპოვრებით. ამ ნუსხაში შედის ინტერნეტის, რომელიც დღეს პრაქტიკულად ყველგან არის შეყვანილი. ეს ხარჯების ერთერთი ძირითადი მიმართულებაა და კომუნალური გადასახადების გადახდა მოგიწევთ ყველა ვარიანტში, მაშინაც, თუ ბინაში დამქირავებლები ცხოვრობენ. უძრავი ქონების გადასახადი.
თითქმის ყველა სახელმწიფოში არსებობს უძრავი ქონების გადასახადი და საქართველო აქ არ წარმოადგენს გამონაკლისს. ამაზე მოგვიანებით ვისაუბრებთ.
მუნიციპალური გადასახადები. ზოგ ქართულ ქალაქში არსებობს ე.წ. მუნიციპალური მოსაკრებელი, რომელსაც ადგილობრივ მუნიციპალიტეტს უხდით.
მომსახურების გადასახადი. აქ იგულისხმება ნაგვის გატანის, ტერიტორიის დაცვის, სადარბაზოს დალაგების და სხვა სახის მომსახურების გადასახადი.
მმართველი კომპანიის მომსახურების გადასახადი. თუ ბინა ქირავდება, შემთხვევათა უმეტესობაში ეს მმართველი კომპანიის მეშვეობით ხდება. მფლობელი შეიძლება მსოფლიოს სულ სხვა ბოლოში იყოს, კომპანია კი თავად პოულობს დამქირავებლებს, აფორმებს მათთან ხელშეკრულებას, აწარმოებს მიმდინარე სამუშაოებს და მთლიანად იღებს საკუთარ თავზე გაქირავებასთან დაკავშირებულ ყველა პრობლემის მოგვარებას.
მიმდინარე რემონტი. ნებისმიერ ბინაში პერიოდულად იწვება ნათურები, იწყებს ჟონვას ონკანები, ზიანდება კედლები და იატაკი. ყოველივე ეს განსაკუთრებით აქტუალურია მათთვის, ვინც ბინას აქირავებს, რადგანაც არენდატორებს შორის სხვადასხვანაირი ადამიანები გვხვდებიან, მათ შორის არც თუ ისე აკურატულები.

თუ თქვენ ყიდულობთ ბინას ცალკე მდგომ მრავალსართულიან სახლში, მიმდებარე ტერიტორიის მომსახურების ხარჯები მნიშვნელოვნად მცირდება. და პირიქით, თუ საუბარია თანამედროვე საცხოვრებელ კორპუსზე საკუთარი პარკირებით, დაცვით და განვითარებული ინფრასტრუქტურით, ხარჯები ბევრად დიდი იქნება.

და თუ თქვენ აპარტამენტის კი არა, საკუთრი სახლის მფლობელი ხართ, უნდა გაითვალისწინოთ ნაკვეთის მოვლის, აუზის წმენდის, ყვავილების მორწყვის დამატებითი ხარჯები.

უნდა აცნობიერებდეთ, რომ უძრავი ქონების შესანახი ბიუჯეტი ბევრ სხვადასხვა ფაქტორზეა დამოკიდებული: უძრავი ნივთის ტიპი, ობიექტის მახასიათებლები, რაიონი, ინფრასტრუქტურა, განლაგება და ბევრი სხვა.

უძრავ ქონებაზე რა გადასახადი არის დაწესებული საქართველოში?

უძრავი ქონების გადასახადი ბევრ ქვეყანაში, მათ შორის საქართველოშიც არსებობს, თუმცა გადასახადის ოდენობა დამოკიდებულია ქონების მფლობელის შემოსავალზე და წელიწადში ობიექტის ღირებულების 1%-ს არ აღემატება.უძრავი ქონების გადასახადი შემდეგი სქემით ითვლება:

შემოსავალი 40000 ლარამდე (12000$) - წლიური 0%;
40000-100000 ლარი - 0.05-0.2% წელიწადში;
100000 ლარზე მეტი - 0.8-1%.

ამგვარად, თუ ოჯახის საქართველოს ტერიტორიაზე მიღებული ჯამური წლიური შემოსავალი 12000$ არ აღემატება, ქონების გადასახადი არ არის დაკისრებული. ეს საკმაოდ ლოიალური კანონია, რადგანაც გადასახადის ოდენობა პირდაპირ არის დამოკიდებული ადამიანის შემოსავალზე.

თუ უძრავი ქონება გაქირავებულია, მოიჯარე ვალდებულია გადაიხადოს ქირის 5%. ბინების არაოფიციალური გაქირავება რეკომენდირებული არ არის, რადგანაც ქვეყანაში საკმაოდ მკაცრი საჯარიმო სანქციები არის მიღებული, თანაც, იმის საკმაოდ რეალური რისკიც არსებობს, რომ პირველივე დამქირავებელი დაგასმენთ საგადასახადო სამსახურში.

არის თუ არა სავალდებულო უძრავი ნივთის დაზღვევა?

საქართველოში უძრავი ქონების დაზღვევა არ არის სავალდებულო. მომსახურების ამ ფორმას არავის ახვევენ თავს, თუმცა, ექსპერტები არ გირჩევენ მის უგულებელყოფას. დაზღვევა განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია თუ თქვენ ბინას აქირავებთ. დამქირავებლებს შორის ყველანაირი ადამიანი გვხვდება, მათ შორის არაადეკვატურებიც, რომლებმაც შეიძლება ბინა დატბორონ, დაარბიონ ან სულაც ცეცხლი წაუკიდონ. თუ ბინა დაზღვეული არ არის, ამ ხარჯებს არავინ აგინაზღაურებთ, მიტომაც, ზედმეტი თავის ტკივილის ასარიდებლად უმჯობესი იქნება დაზღვევის გაფორმება. მისი ფასი დამოკიდებულია ობიექტის ღირებულებაზე და ასევე სადაზღვევო შემთხვევათა ნუსხაზე. როგორც წესი, საბაზისო დაზღვევა თვეში 30-70 აშშ დოლარის ფარგლებში მერყეობს.

სახლის და მიმდებარე ტერიტორიის შენახვის ხარჯები

სადარბაზოს და სართულის დალაგება, ნაგვის გატანა, პარკინგი, ტერიტორიის დაცვა, მიმდებარე ტერიტორიის დალაგება - ამ ყველაფრის საფასურის გადახდა ყოველი ბინის მეპატრონეს უწევს (ცხადია, თუ ამგვარ მომსახურებას გთავაზობენ). ცალკე მდგომ დიდი ხნის წინ აშენებულ კორპუსებში გადასახდელი ძირითადად მხოლოდ ნაგვის გატანა (დაახლოებით თვეში 1$ ერთ სულ მოსახლეზე) და სახლის მომსახურება (დაახლოებით ყოველი ბინიდან 10$ თვეში). თუმცა, მსხვილ ქალაქებში (ქუთაისი, თბილისი, ბათუმი) ბოლო წლებში მეტწილად შენდება თანამედროვე საცხოვრებელი კომპლექსები, რომლებიც რამდენიმე მრავალსართულიან შენობას აერთიანებენ. ასეთი კომპლექსები აღჭურვილია განვითარებული ინფრასტრუქტურით - საბავშვო მოედნებით, მაღაზიებით, პარკინგით და საბავშვო ბაღებითაც კი. რაც უფრო მსხვილი და მრავალფუნქციურია კომპლექსი, მით უფრო მეტის გადახდა მოგიწევთ.

კომუნალური გადასახადების გადახდა

ჩვენ ყველანი ვსარგებლობთ კომუნალური მომსახურებით და ვალდებულნი ვართ გადავიხადოთ მათი საფასური. სადღეისოდ საქართველოში დაწესებულია საკმაოდ დაბალი კომუნალური გადასახადები, რაც დიდი პლუსია მათთვის, ვინც ან უკვე შეიძინა, ან გეგმავს აქ უძრავი ქონების შეძენას. განვიხილოთ ძირითადი კომუნალური გადასახადები.

ელექტროენერგია

საქართველოში მოქალაქეებისთვის უმსხვილესი ელექტრომომწოდებელი კომპანია არის თელასი. ელექტროენერგიის ერთი კილოვატი/საათში 0.12-0.14 ლარი ღირს. ფასი ძაბვაზეა დამოკიდებული. იმ შემთხვევაშიც კი, თუ ბინა აღჭურვილია ყველა სახის თანამედროვე ტექნიკით (სარეცხი მანქანა, მტვერსასრუტი, კონდიციონერი და ა.შ.) და მასში მუდმივად ცხოვროს 2-3 ბინადარი, ელექტროენერგიის გადასახადი თვეში 8$ არ აღემატება (საიდან ანგარიშობს ამისთანებს?) და ისიც იმ პირობით, რომ დროის უმეტეს ნაწილს სახლში ატარებთ.

წყალმომარაგება

საქართველოში არ არსებობს კომუნალური საწარმო, რომელიც მოქალაქეებს წყლით მოამარაგებდა, თუმცა, არის წყლის მიწოდობაზე პასუხისმგებელი რამდენიმე კერძო კომპანია, რომელთა შორის უმსხვილესი არის GWP. წყლის საფასურის გადახდის ორი ვარიანტია შესაძლებელი. პირველი - მრიცხველით, 0.2655 ლარი ერთ კუბურ მეტრში. მეორე - ყოველთვიურად 3.15 ლარი ბინაში მცხოვრებ ყოველ მოსახლეზე (დაახლოებით 1$). უმრავლესობა მეორე ვარიანტს ირჩევს, რადგან ეს იძლევა წყლის ულიმიტო გამოყენების საშუალებას.

ბუნებრივი აირი

ბუნებრივი აირის საფასურის გადახდა მრიცხველი მაჩვენებლის მიხედვით ხდება. მის შესამოწმებლად ყოველთვიურად მოდიან. ერთი კუბური მეტრის ფასი 0.39-0.46 ლარს შეადგენს.

გათბობა

საქართველოში არ არსებობს ცენტრალური გათბობა იმ გაგებით როგორც ეს უკრაინის, ბელორუსის ან რუსეთის მოქალაქეებს ესმით. საქმე იმაშია, რომ ყველა ახალაშენებულ შენობაში აყენებენ გაზის დიდ ქვაბებს, რომლებიც აცხელებენ და აწვდიან წყალს ბინებში. ყველა ბინა აღიჭურვება ცალკე ბოილერი, რომელიც ბინის გათბობას უზრუნველყოფს. ასეთი ბოილერიდან მილები მთელ ბინაში გადის და ბინის მეპატრონე თავად არეგულირებს სასურველ ტემპერატურას, ამგვარად, ყველა თავად ირჩევს მისთვის კომფორტულ ტემპერატურას და ამაზეა დამოკიდებული გაზმომარაგების ხარჯები.

მიუხედავად იმისა, რომ ძლიერი ყინვები დიდი იშვიათობაა საქართველოში, მაღალი ტენიანობის გამო ზამთარში ბინებში საკმაოდ ცივა, რის გამოც გათბობის ხარჯები ზამთრის თვეებში 30-40$ შეადგენს. ეს თანხა დიდად არის დამოკიდებული ბინის კვადრატურასა და გათბობის ტემპერატურაზე.

ძველ ბინებში, სადაც ცენტრალური გათბობა დამონტაჟებული არ არის, ხშირად გამოიყენება პატარა გაზის ღუმელები, რომლებსაც ადგილობრივები „კარმას“ ეძახიან. ასეთი გამათბობელი ასევე იძლევა ტემპერატურის რეგულირების საშუალებას, ხოლო „კარმის“ მეშვეობით გათბობისთვის დაახლოებით 5$-ით ნაკლების გადახდა მოგიწევთ, ვიდრე ე.წ. ცენტრალური გათბობის გამოყენებისას.

გათბობის ყველაზე ძვირ და ნაკლებად მისასალმებელ ვარიანტად მიიჩნევა ელექტროგამათბობლები. ასეთი გათბობის ფასი თვეში 60$-მდე აღწევს.

ინტერნეტი და ტელევიზია

საქართველოში რამდენიმე ძირითადი ოპერატორი მოქმედებს. ულიმიტო ინტერნეტის ჩართვა ბინის პატრონს თვეში8-10$ შეუძლია. IP-ტელევიზიები დაახლოებით 5-8$ ღირს, არის სტაციონარული ტელეფონის დაყენების საშუალებაც, თუმცა, ბოლო პერიოდში მას თითქმის აღარავინ იყენებს. სატელეფონო ხაზი თვეში 2$ დაგიჯდებათ.

ლიფტი

საქართველო არის ქვეყანა, სადა უცხოელის გაკვირვება ბევრ რამეს შეუძლია. ერთერთი ასეთი საკვირველება ლიფტით სარგებლობის საფასურის გადახდაა, თანაც, გადასახადს იხდით არა კომუნალური გადასახადის სახით, არამედ, ყოველი მგზავრობისთვის. ლიფტებში გადახდის სხვადასხვანაირი სისტემა გამოიყენება: ძველ შენობებში - ხურდის ჩასაყრელი ყუთები; მგზავრობა 5-დან 20 თეთრამდე შეიძლება ღირდეს. ახალ შენობებში ძირითადად ბარათებზე მომუშავე ტერმინალებია გამოყენებული. ლიფტი იწყებს მოძრაობას მხოლოდ მას შემდეგ, რაც მგზავრი ბარათს ტერმინალს მიადებს.

ულიმიტო ბარათის ღირებულება თვეში 3-5$ შეადგენს. ამასთანავე, შემუშავებულია სისტემა, რომელიც მასპინძელს აძლევს საშუალებას თავად არ ჩააკითხოს ამოსაყვანად თითოეულ სტუმარს. ბარათებზე მითითებულია სპეციალური კოდი, რომლის შეყვანისას სტუმარს შეეძლება ლიფტით სარგებლობა.

როდის და როგორ გადავიხადოთ?

კომუნალურ გადასახადებს და სახლის და მიმდებარე ტერიტორიის მომსახურების საფასურს ყოველთვიურად იხდიან. ამის გაკეთება დისტანციურად შეიძლება მმართველი კომპანიის ანგარიშზე თანხის გადაყვანის მეშვეობით. თუ მფლობელი არ სარგებლობს კომპანიის მომსახურებით, მას კომუნალური გადასახადების გადახდა ან პირადად, ან მინდობილი პირის დახმარებით მოუწევს. ეს საკმაოდ გავრცელებული პრაქტიკაა, რადგანაც ბევრი უცხოელი-უძრავი ქონების მფლობელი ქვეყნის გარეთ ცხოვრობს.

ეკონომიის მეთოდები

გადასახადები, მომსახურების ხარჯები და მმართველი კომპანიის ტარიფები ძირითადად ფიქსირებული თანხებია. ცხადია, ყოველთვის არსებობს სხვა ბინების მეპატრონეებთან გაერთიანების და საერთო ძალებით მმართველი კომპანიის მომსახურების ღირებულების შემცირების ცდის ვარიანტი (განსაკუთრებით, თუ ფასი გაბერილია), მაგრამ, ამ გზით დიდი ეკონომიის მიღწევა რთული იქნება.

ეკონომიის ძირითადი გზა - ელექტროენერგიის და გაზის ხარჯვის შემცირება. თუ თქვენ ამ რესურსებს გონივრულად მოიხმართ და ზამთარში ბინაში 25 გრადუსამდე არ აწევთ ტემპერატურას, ზამთრის პერიოდში კომუნალურ გადასახადებზე ყოველთვიურად 15$-მდე ეკონომიის გაკეთება შეიძლება.

კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი მომენტი: თუ თქვენ სადმე მიემგზავრებით და ბინაში არავინ იცხოვრებს, შეიძლება კომუნალური კომპანიების მომსახურების შეჩერება. უპირველესად, ეს დალაგების და ნაგვის გატანის სერვისს ეხება. თუ ბინაში მრიცხველი არ არის დაყენებული და მის გადასახადს ფიქსირებული გრაფიკით იხდით, ამ მომსახურების შეჩერებაც არის შესაძლებელი, მაგრამ, დაბრუნებისას კომპანიასთან ხელშეკრულების თავიდან გაფორმება მოგიწევთ. რაც ელექტროენერიგიას და გაზს შეეხება - ყველა ბინაში მრიცხველებია დამონტაჟებული, შესაბამისად, თუ ამ რესურსებს არ მოიხმართ, გადასახდელიც არაფერი იქნება.

უძრავი ქონების შენახვაზე ეკონომიის ერთერთი ხერხი - აპარტამენტის ყიდვა არა ელიტურ საცხოვრებელ კომპლექსში, არამედ, ცალკე მდგომ მრავალსართულიან სახლში. თუ ამ სახლს ან კომპლექსს ინფრასტრუქტურა ნაკლებად განვითარებული აქვს, ფიქსირებული გადასახადიც ნაკლები იქნება. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ვიხდით ხარისხისთვის, ხოლო, სურვილისამებრ შეგვიძლია რამდენიმე დოლარის დაზოგვა.

ბათუმში ბინის შენახვის გაანგარიშება

გავთვალოთ 40მ2 ფართის აპარტამენტების ფასი სამი მუდმივად მცხოვრები მობინადრისთვის

კომუნალური გადასახადი	წლიური საშუალო ხარჯი	გადასახადი ლარში
წყალი	ფიქსირებული გადასახადი 3.15 ლარი თვეში	113,4
ელექტრონერგია	საშუალოდ 2500 კვტ/სთ	455
ბუნებრივი აირი	600 მ3	270
ინტერნეტი და ტელევიზია	საშუალოდ 120 ლარი თვეში	1440
ლიფტი	14 ლარი თვეში	168
ქირა	საშუალოდ 1$ მ2-სთვის თვეში	1588
ნაგვის გატანა	3 ადამიანზე	126

ჯამში წლიურად 4160 ლარი ან 1256 დოლარი გამოვიდა. ეს ელიტური საცხოვრებელი კომპლექსებისთვის. თუ საქმე ცალკე მდგომ სახლს ან ნაკლებად განვითარებული ინფრასტრუქტურის მქონე კომპლექსს ეხება, ფიქსირებული გადასახადიც ნაკლები იქნება. კომუნალური გადასახადების ოდენობაზე გავლენას ასევე აპარტამენტის სიდიდე, მაცხოვრებლების რაოდენობამ, ზამთარში საშუალო ტემპერატურაზე და სხვა ფაქტორებზე არის დამოკიდებული.

არ უნდა დაივიწყოთ სხვა ხარჯებიც, მაგალითად, დაზღვევა და მმართველი კომპანიის მომსახურება. აქაც ბევრი ნიუანსი არის გასათვალისწინებელი..

ხუთი რჩევა საქართველოში უძრავი ქონების სწორად შესანახად

უძრავი ქონების შეძენისას ეცადეთ თქვენი შესაძლებლობები სწორად გათვალოთ. საჭიროა მკაფიოდ გააზრება იმისა, რომ საცხოვრებლის ნორმალურ მდგომარეობაში შენარჩუნების უნარი შეგწევთ და ის თქვენ მძიმე ტვირთად არ დაგაწვებათ. წინააღმდეგ შემთხვევაში სჯობს უარი თქვათ საზღვარგარეთ უძრავი ქონების ან საცხოვრებელ კომპლექსში ბინის შეძენაზე, რათა თვეში არ მოგიწიოთ 50$ ბინის ქირაში გადახდა.
არ უგულებელჰყოთ დაზღვევა, განსაკუთრებით, თუ ბინის გაქირავებას აპირებთ. ბინის დაზღვევა საქართველოში არ არის სავალდებულო, მაგრამ ხარჯების ეს დამატებითი პუნქტი, შესაძლოა, ერთხელაც დიდი პრობლემებისგან დაგიხსნით. საბაზისო დაზღვევა ძვირი არ ღირს და გადასახადი ბინის გაქირავებიდან მიღებული თანხის 5-10% შეადგენს, თუმცა, ხანძრის, დატბორვის, გაქურდვის და სხვა გაუთვალისწინებელი სიტუაციების შემთხვევაში დაზღვევა დიდ ფინანსურ დანაკარგებს აგარიდებთ.
უპირატესობა მიანიჭეთ იმ საცხოვრებელ კომპლექსებს, რომლებსაც მმართველი კომპანია ემსახურება. ასეთი ორგანიზაცია ბინის მოვლის საკითხების უმრავლესობას საკუთარ თავზე იღებს. თუ გაფუჭდა ონკანი, გაიჭედა საკეტი ან სხვა რამე უსიამოვნება მოხდება, კომპანია მალევე მოაგვარებს ყველა პრობლემას და თქვენ არ მოგიწევთ ხელოსნის თავად ძებნა. მმართველი კომპანიები ასევე გეხმარებიან ბინის გაქირავებისას. თუ ბინის მეპატრონე სხვა ქვეყანაში ცხოვრობს, მმართველი კომპანია თვითონვე პოულობს დამქირავებლებს და წყვეტს საორგანიზაციო საკითხებს.
ეცადეთ არ დააგროვოთ კომუნალური გადასახადების ვალები. საქართველოში საკმაოდ დაბალი ფასებია როგორ კომუნალურ გადასახადებზე, ასევე მთლიანად ბინის შენახვაზე, რის გამოც ყოველთვიური დანახარჯები დიდი არ მოგეჩვენებათ, თუმცა, თუ დროულად არ გადაიხდით კომუნალურ გადასახადებს და დააგროვებთ ვალებს, ჯამში შეიძლება საკმაოდ სოლიდურმა თანხამ მოიყაროს თავი. ასეთი ვალის გასტუმრება კი უკვე აღარ იქნება მარტივი. ხოლო, თუ ყველაფერს დროულად გადაიხდით, ეს თქვენს ბიუჯეტს დიდად არ დაეტყობა.
შეინარჩუნეთ საცხოვრებელი კარგ მდგომარეობაში, დროულად ჩაუტარეთ სარემონტო სამუშაოები, გამოცვალეთ დაზიანებული ან მოძველებული ავეჯი. ცხადია, ეს პატარა ხარჯები როდია, მაგრამ, საბოლოო ჯამში ისინი ამართლებს. უპირველესად იმიტომ, რომ კარგ მდგომარეობაში მყოფი ბინის გაქირავება უფრო ადვილად და უფრო ძვირად შეიძლება. მეორეც - თუ ბინის გაყიდვას გადაწყვეტთ, გარემონტებულ ბინას მყიდველი უფრო მალე გამოუჩნდება.