როგორ გავცეთ არენდით უძრავი ქონება საქართველოში და მივიღოთ შემოსავალი

საქართველო შეიძლება თამამად ჩაითვალოს პოსტსაბჭოურ სივრცეში, მეტიც, მთელს მსოფლოში ერთერთ ყველაზე პერსპექტიულ ქვეყნად უძრავ ქონებაში ინვესტირების თვალსაზრისით. ბოლო წლების განმავლობაში სახელმწიფოში არაერთი რეფორმა ჩატარდა საიმისოდ, რომ საქართველო გამხდარიყო მიმზიდველი როგორც ტურისტებისთვის, ასევე აქ მუდმივად საცხოვრებლად გადმოსვლის მსურველთათვის.

უძრავი ქონების გაქირავების ბიზნესი ძალიან პოპულარულია უცხოელებში. მისი არსი მარტივია - ყიდულობ ერთ ან რამდენიმე ბინას და აქირავებ მათ, რაც საკმაოდ კარგ სუფთა მოგებას იძლევა.

უძრავ ქონებაში საინვესტიციოდ რატომ ირჩევს ბევრი უცხოელი საქართველოს? ამის რამდენიმე სერიოზული მიზეზი არსებობს:

1. საქართველო უსაფრთხოების მაღალი და კორუფციის დაბალი დონის მქონე ქვეყანაა.
2. შედია ქვეყნების ტოპ-5 უძრავი ქონების გაფორმების სიმარტივით. არავითარი ბიუროკრატული დაბრკოლებები და დროში გაწელვა. მეტიც, ბინის ყიდვა ან მისი გაქირავება შეიძლება დისტანციურად, წარომადგენლის მეშვეობით.
3. დაბალი დასაბეგრი განაკვეთები და კომუნალური გადასახადების არც თუ ისე მაღალი ფასი უძრავი ქონების შენახვას მაქსიმალურად იაფს ხდის.
4. 100 000 აშშ დოლარზე (332000ლარი) მეტი ღირებულების უძრავი ქონების შეძენისას შეიძლება ბინადრობის ნებართვის გაფორმება. ეს დიდი პლიუსია მათთვის, ვინც ამ სტუმართმოყვარე, მზიან და კოლორიტულ ქვეყანაში გადმოსახლებას აპირებს.
5. ქვეყანაში დასვენების ყველა ვარიანტი არსებობს - ზღვის კურორტები, მთები და ტყეები აქტიური დასვენებისთვის, კურორტები და სანატორიუმები, სამთო-სათხილამურო კურორტები.
6. დაბალი ფასები უძრავ ქონებაზე - 400-1000 აშშ დოლარი მ2-სთვის თბილისში და ბათუმში და 150-400$ პატარა ქალაქებში.
7. აქტიურად განვითარებადი ტურიზმი და საკმაოდ განვითარებული ინფრასტრუქტურა.სტატისტიკის მიხედვით საქართველოში დასასვენებლად ჩამოსულ ტურისტთა რაოდენობა წლიდან წლამდე მატულობს (კორონავირუსის პანდემიის გამო გამონაკლისს მხოლოდ 2020 წარმოადგენს), რაც გულისხმობს, რომ არენდატორების მოძებნა პრობლემა არ იქნება, განსაკუთრებით, თუ თქვენი ბინა კარგ ადგილას მდებარეობს.
8. უძრავი ქონების გაყიდვის შემოთავაზებების დიდი რაოდენობა. დიდი ქალაქებში ყოველწლიურად რამდენიმე ათეული ახალი მშენებლობა მიმდინარეობს, რაც იძლევა ნებისმიერი გემოვნების შესაბამისი ბინის შეძენის საშუალებას იძლევა.

რომელ ქალაქშია უფრო მომგებიანი ბინის გაქირავება?

საქართველოში ბევრი პოპულარული საკურორტო ქალაქია. 2019 წელს კი ქვეყანაში ჩამოსულ ტურისტების რაოდენობამ 9 მილიონ ადამიანს გადააჭარბა.

თბილისი - დედაქალაქი, რომელიც დიდ შესაძლებლობებს გპირდებათ.

აქ ცხოვრება წელიწადში 365 დღე ჩქეფს. თბილისშია თავმოყრილი რესტორნების, ღამის კლუბების და სხვადასხვა გასართობი დაწესებულება არსებობს. ბევრი შეძლებული ტურისტი აშშ-დან, დასავლეთ ევროპიდან თუ არაბეთის ქვეყნებიდან დასვენებისთვის სწორედ ამ ქალაქს ირჩევენ.

ბინის გაქირავებით შეიძლება კარგი შემოსავლის მიღება, თუ ტურისტებს შორის პოპულარულ ადგილას მოძებნით აპარტამენტებს. ეს პირველ რიგში მთაწმინდა, სოლოლაკი, ვერა, ვაკე და საბურთალოა. სწორი მიდგომისას ხარჯების ამოღება 8-10 წელიწადში შეიძლება, ზოდ შემთხვევაში კი უფრო მალეც კი..

კურორტი ზღვისპირეთში

საქართველოში არაერთი საზღვაო კურორტია. განვიხილოთ რამდენიმე ყველაზე პოპულარული.

ბათუმი

ბათუმი უდავოდ იკავებს პირველ ადგილს ყველაზე პოპულარული კურორტების ნუსხაში. ეს არის უნიკალური ქალაქი, რომელიც ყოველწლიურად სხვადასხვა შესაძლებლობის მქონე ათობით ათას ტურისტს იზიდავს. თუ თქვენ ეძებთ საზაფხულო ტურებს საქართველოში, აუცილებლად მიაქციეთ ყურადღება ამ თანამედროვე ქალაქს კარგად განვითარებული ინფრასტრუქტურით. ბათუმში დიდი კეთილმოწყობილი პლიაჟები და ძალიან თბილი წყალია, რაც იძლევა მაღალ დონეზე დასვენების შესაძლებლობას.

გარდა ამისა, ბათუმი ბევრი ღირშესანიშნაობით და საინტერესო ექსკურსიებით არის ცნობილი. პიაცას მოედანი, ძველი ტაძრები და ეკლესიები, არგოს საბაგირო, მომღერალი შადრევნები და არაჩვეულებრივი სანაპირო სასიამოვნოდ გააკვირვებენ ტურისტებს. მარტო ქალაქის დათვალიერებაზე შეიძლება რამდენიმე დღე დაგეხარჯოთ. საკმაოდ იაფ და საინტერესო ექსკურსიათა შორის შეიძლება ბოტანიკური ბაღის დათვალიერება და ლაშქრობა მთიან აჭარაში გამოვყოთ. ბათუმი, უდავოდ, საქართველოს მარგალიტი და ერთერთი, მაგრამ არა ერთადერთი, საუკეთესო კურორტია. ბათუმში ბინებზე ფასები ბევრად მაღალია, ვიდრე ზოგადად ქვეყანაში. აქ დიდი რაოდენობის ელიტური მშენებლობა მიმდინარეობს, თუმცა, შედარებით ბიუჯეტური ვარიანტების მოძებნაც შეიძლება. დამქირავებლების პოვნასთან დაკავშირებით პრობლემების თავიდან ასარიდებლად უმჯობესია შესაძენად ეძებოთ ბინები პირველ ზოლში, ზღვასთან ახლოს.

სარფი

ეს თურქეთის საზღვართან მდებარე პატარა სოფელი საკმაოდ წყნარი და მშვიდი კურორტია. სარფი ცნობილია თბილი კამკამა წყლით და მყუდრო პლიაჟებით. აქ თქვენ ვერ ნახავთ ბევრ ღირშესანიშნაობას და ეს ადგილი უფრო შეეფერება მათ, ვისაც მშვიდ გარემოში, კარგად მოწყობილ პლიაჟზე უნდა დასვენება. უძრავი ქონება აქ საკმაოდ იაფია, თუმცა, გასაყიდად მეტწილად კერძო სახლებია შემოთავაზებული. ამ კურორტის მინუსად შეიძლება ჩაითვალოს ნაკლებად განვითარებული ინფრასტრუქტურა, რის გამოც შეძლებული ტურისტები მას იშვიათად ირჩევენ დასასვენებლად.

ქობულეთი

კურორტი ბათუმიდან სულ რაღაც ოციოდე კილომეტრში მდებარეობს და კავკასიაში ერთერთ საუკეთესოდ ითვლება. ქობულეთის მთავარ ღირსებათა შორის შეიძლება დასახელდეს უსუფთავესი ჰაერი, ახლომდებარე ფიჭვნარი და სამკურნალო მიკროჰავა. ეს ადგილი არამარტო პლიაჟზე დასასვენებლად, ასევე სამკურნალოდაც კარგია. ადგილობრივი ჰაერი, მინერალური წყაროები და სამკურნალო ტალახი ხელს უწყობს ბევრი ქრონიკული დაავადების მკურნალობას.

ქობულეთის მახლობლად მდებარეობს ატრაქციონები დიდი პარკი, ხოლო 10-კილომეტრიანი პლიაჟი ქალაქის ერთერთ მთავარ ღირშესანიშნაობად ითვლება. გარდა ამისა, ქალაქიდან მუდმივად გადის ექსკურსიები ბათუმში, ქუთაისში, ციხისძირში და მეზობელ თურქეთშიც კი.

უძრავი ქონების ღირებულება ბათუმთან შედარებით დაბალია, ამასთანავე, გასაქირავებელი ფასები თითქმის იგივეა.

კვარიათი

ეს კურორტი არაჩვეულებრივად ლამაზი პეიზაჟებით გამოირჩევა. დაბა შეიძლება ორ ნაწილად გაიყოს, რომელთაგან ერთი ზღვასთან, მეორე კი მთებში არის განლაგებული. უნდა აღინიშნოს, რომ აქ მთები ფაქტობრივად უერთდებიან ზღვას, რაც ტურისტებისთვის ერთგვარ სიმყუდროვეს და ბუნებასთან ერთობის შეგრძნებას ქმნის.

კვარიათში წყალი უფრო სუფთაა ვიდრე ბათუმში, ტურისტების რაოდენობა კი თითქმის იგივეა. ეს კურორტი ტურისტებს მარტო ლამაზი ხედებით და სუფთა პლიაჟებით როდი იზიდავს. აქ დასვენებისას აუცილებლად უნდა ეწვიოთ ანდრია პირველწოდებულის ჩანჩქერს და გონიოს ისტორიულ ციხეს.

ზაფხულობით ეს კურორტი ვერ იტევს დამსვენებლებს, ასე რომ, ბინის გაქირავებასთან დაკავშირებული პრობლემები ნამდვილად არ იქნება.

მთიან ზონაში განლაგებული ქალაქები

საქართველო არ მხოლოდ ზღვისპირა, არამედ, სამთო-სათხილამურო კურორტებით არის ცნობილი, სადაც ასევე შედარებით იაფი ბინების ყიდვა შეიძლება შემდგომში გაქირავების მიზნით.

ქუთაისი

სიდიდით ეს საქართველოს მეორე ქალაქია. მიუხედავად იმისა, რომ ქუთაისში არ არის სამთო-სათხილამურო კურორტები, ტურისტების უმრავლესობა, ვინც დასასვენებლად საქართველო ირჩია, სწორედ ქუთაისის აეროპორტიდან შემოდიან ქვეყანაში. აქედან სპეციალური ავტობუსებით შესაძლებელია ნებისმიერ ქალაქში, მათ შორის სამთო-სათხილამურო კურორტებზეც. ტურისტები ხშირად ყურადღების მიღმა ტოვებენ ამ ქალაქს, რადგანაც ვერ აცნობიერებენ მის კულტურულ ღირებულებას. ამის გამო ბინის გაქირავებით მიღებული კარგი შემოსავლის გარანტირება არ შეიძლება.

გუდაური

გუდაური - საქართველოს ყველაზე პოპულარული სამთო-სათხილამურო კურორტია. აქ ქრის განსახვავებული სირთულის 16 კილომეტრამდე ტრასა. აქ სრიალი უსაფრთხოა: თოვლის საფარი მკვრივია, მთის ფერდობები არ არის ქვიანი და ამ მხარეში თითქმის არ არსებობს ზვავსაშიშროება.

სეზონზე კურორტზე ჩამოდის ბევრი შეძლებული ტურისტი, ამიტომაც, თუ შეარჩევთ კარგი ადგილმდებარეობის ბინას, გაქირავებით საკმაოდ კარგი შემოსავლის მიღებას შეძლებთ. თუმცა, შეიძლება თავი იჩინონ უძრავი ქონების შერჩევასთან დაკავშირებულმა სირთულეებმა და ფასებიც საკმაოდ მაღალია.

ბაკურიანი

კურორტი მდებარეობს სამცხ-ჯავახეთში, ბორჯომსა და ახალქალაქს შორის, თოვლი აქ წელიწადში 4-5 დევს, მზიანი დღეების რაოდენობა კი 200 აღემატება. სეზონზე ტურისტების ისეთი ნაკადია, რომ სასტუმროებში ყველა ადგილი დიდი ხნით ადრე უკვე დაჯავშნილია, რის გამოც დამსვენებლები ბინის ქირაობის ვარიანტებს მიმართავენ.

იურიდიული თავისებურებანი და დაბეგვრა

საქართველოში მსოფლიოში ერთერთი ყველაზე ლოიალური კანონმდებლობაა უძრავი ქონების სფეროში. უცხოელებს ბინის შეძენა იმავე წესით შეუძლიათ, რაც ქვეყნის რეზიდენტებს, ამასთანავე, გარიგების გაფორმე დისტანციურად შეიძლება, საკუთარ წარმომადგენელზე გაფორმებული მინდობილობის საფუძველზე.

უძრავი ქონების გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი სულ რაღაც 5% იბეგრება. არსებობს ასევე დამატებითი გადასახადი იმ შემთხვევისთვის, თუ კომერციული უძრავი ქონება წელიწადში 40000აშშ დოლარზე მეტ შემოსავალს იძლევა. ამ შემთხვევაში მესაკუთრეს მოუწევს მიღებული თანხის 0.2-0.8% გადახდა.

უძრავი ქონების ოფიციალური გაქირავება

საქართველო - საკმაოდ განვითარებული ქვეყანაა, რომელმაც შექმნა ხელსაყრელი პირობები ბიზნესის „თეთრად“ სამართავად. არენდატორსა და მეიჯარეს შორის დგება სტანდარტული ხელშეკრულება, რომელში გაწერილია მხარეთა უფლება-ვალდებულებანი და არენდის საფასური. ამ თანხის 5% ბინის მფლობელმა ყოველთვიურად უნდა გადაურიცხოს სახელმწიფოს.

უძრავ ქონებაში დამბანდებლებიდან, როგორც წესი, არავინ აქირავებს ბინას სპეციალური კომპანიების დახმარების გარეშე. ასეთი მომსახურება იჯარის საფასურის 10% შეადგენს.

შესაძლებელია თუ არა ბინის გაქირავებით მიღებულ შემოსავალზე გადასახადის კანონიერი გზით შემცირება?

საქართველოში გათვალისწინებულია ადამიანთა კატეგორიები, რომლებისთვისაც გადასახადი შეიძლება შემცირდეს ან სულაც მოიხსნას. ასეთი შეღავათებით სარგებლობისთვის წლიური შემოსავალი 3000 ლარს (დაახლოებით 900აშშ დოლარს) არ უნდა აღემატებოდეს, ხოლო უძრავი ქონების მფლობელი ჩამოთვლილი კატეგორიებიდან ერთერთს მაინც უნდა მიეკუთვნებოდეს:

• მარტოხელა დედა;
• საქართველოს ტერიტორიული მთლიანობისთვის სამხედრო მოქმედებათა ან მეორე მსოფლიო ომის მონაწილე;
• პირები, რომლებმაც იშვილეს ან აღსაზრდელად აიყვანეს ბავშვი.

პრაქტიკულად, გადასახადის შემცირება კანონიერი გზით თითქმის შეუძლებელია.

რა მოხდება, თუ ბინას არაოფიციალურად გააქირავებთ?

შესაბამისი გადასახდის გადახდის გარეშე ბინის გაქირავებისთვის საქართველოში დაწესებულია საჯარიმო სანქციები. როგორც წესი, ბინის არაოფიციალურად დიდხანს გაქირავება ვერ ხერხდება. საქმე იმაშია, რომ მეზობლებმა ან თუნდაც თავად არენდატორებმა შეიძლება იჩივლონ პოლიციაში ან საგადასახადოში, რაც, ცხადია, ბევრ პრობლემას შექმნის.

ჯარიმა უძრავი ქონების უკანონო გაქირავებისას

საქართველოში პასუხისმგებლობა საგადასახადო დარღვევებისთვის დაკისრებულია საგადასახადო კოდექსის შესაბამისად, ხოლო საქმის წარმოება ეკისრება საგადასახადო სამსახურს. ბინის გაქირავებისას გადასახადებისგან თავის არიდება ან არასწორად შედგენილი დეკლარაცია შეიძლება არასასიამოვნო შედეგით დასრულდეს.

დანაშაულის სიმძიმიდან გამომდინარე კანონდამრღვევის მიმართ შეიძლება შემდეგი სანქციები იყოს გამოყენებული:

• გაფრთხილება;
• ფულადი ჯარიმა;
• პენიის დარიცხვა;
• ქონების კონფისკაცია.

ჯარიმის ოდენობა 200-დან რამდენიმე ათას ლარამდე მერყეობს. თუ პირველადი სანქციების დაკისრების შემდეგ დარღვევა მეორდება, სანქციები შესაძლოა გამკაცრდეს, რის გამოც კატეგორიულად არ არის რეკომენდირებული გადასახადებისგან თავის არიდება და ბინის კანონის გვერდის ავლით გაქირავება, მითუმეტეს, რომ გადასახადი დიდი არ არის.

უძრავი ქონების საფასურის ამოღების ვადები

ბინის გაქირავებით მიღებული შემოსავლის ოდენობა დიდად არის დამოკიდებული სეზონზე, ბინის ადგილმდებარეობაზე, კეთილმოწყობილობაზე, ქალაქის უბანზე და სხვა ბევრ ფაქტორზე.

ყველაზე დიდი შემოსავლის მომტანია ბინის დღიურად გაქირავება. მაღალი სეზონის დროს ერთი ბინიდან მარტივად შეიძლება 5000-10000 აშშ დოლარის მოგების მიღება. არასეზონურ პერიოდში შეიძლება ისეთი კლიენტების პოვნა, ვინც ბინას 3-6 თვით იქირავებს. ამ გზით კიდევ ორ ათასამდე დოლარის მიღება შეიძლება.

პოპულარულ ტურისტულ ქალაქებში (ბათუმი, თბილისი, გუდაური) უძრავი ქონების გაქირავებით მიღებული შემოსავალი წლიურად მყარ ვალუტაში 10-12% შეადგენს. მსოფლიოს არცერთ ბანკს არ შეუძლია ანაბრებზე მსგავსი განაკვეთის შემოთავაზება. ინვესტიციების ამოღების ვადა საქართველოში დაახლოებით 7-10 წელს შეადგენს.

მაღალი შემოსავლიანობის და ამოღების მინიმალური ვადების პირობებში გაკოტრების რისკი თითქმის არ არსებობს. უპირველესად იმიტომ, რომ საქართველო - ტურიზმის პოპულარული მიმართულებაა, რის გამოც დამსვენებლების ნაკადთან დაკავშირებით პრობლემები მოსალოდნელი არ არის. ეს იმას ნიშნავს, რომ ბინის ქირაობის მსურველები ყოველთვის გეყოლებათ. მეორეც: თუ ბინას მიზეზთა გამო არ მოაქვს დაგეგმილი შემოსავალი, ყოველთვის შეიძლება მისი სარფიანად გაყიდვა. უძრავ ქონებაზე ფასები საქართველოში მუდმივად იზრდება, რის გამოც ნებისმიერი დაბანდების ამოღება პრობლემა არ იქნება.