Ипотека в Грузии для иностранцев

Грузинское законодательство дает возможность иностранцам оформлять ипотечные кредиты на условиях, равных с гражданами страны. Это отличная возможность для зарубежных инвесторов вложиться в недвижимость на побережье Черного моря, горнолыжном курорте или в экономическом центре крупного города, такого как Тбилиси. На каких условиях выдаются кредиты в Грузии для иностранцев, какая процентная ставка по ипотеки и что нужно знать инвестору, перед обращением в банк.

Ситуация на грузинском рынке недвижимости в 2020 году

Компания Galt & Taggart опубликовала отчет по рынку недвижимости Тбилиси, цифры из которого можно экстраполировать и на другие регионы Грузии с учетом их цен на недвижимость. По мнению аналитиков, в апреле и мае после введения всеобщего карантина продажи квартир резко упали, однако в июне после снятия ограничений, рынок начал постепенно «оживать». Активности рынка также способствовал запуск государственного субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, введенного с июля 2020 года, но обо все подробнее.

Рынок недвижимости Грузии в сентябре 2020 года резко вырос вместе с восстанавливающейся мировой экономикой. Ключевые выводы из отчета:

продажи квартир выросли в сентябре (+ 14,4%) после заключения договоров купли-продаж;
признаки стабилизации экономической ситуации привели к снижению процентной ставки в лари до 11,2% (-2,2%), тогда как процентные ставки по займам иностранной валюте немного повысились – до 5,7% (+ 0,5%);
сумма новых ипотечных кредитов выросла с резким скачком в сентябре – до 437 млн лари (+ 63,9% годовых без учета валютного эффекта).

Также отмечается снижение цен на новые квартиры в июле (-8,6%), но оно, скорее всего, связано с повышением спроса на квартиры эконом-класса, а не корректировкой общей рыночной цены. Это означает, что государственная программа субсидирования процентной ставки по ипотеке поддержала реальную цену на жилье в третьем квартале 2020 года и положительное влияет на рынок недвижимости Грузии в целом.

Снижение объемов выдачи ипотечных кредитов в 2020 году было вызвано карантином COVID-19, сопровождающимся резким повышение процентных ставок. Важно отметить, что признаки экономической стабилизации и система государственных субсидий вызвали интерес к лари в результате ставки снизились в третьем квартале года до 11,2% (-2,2% по сравнению со вторым кварталом.

Выдача новых ипотечных кредитов резко увеличилась в сентябре текущего года – до 437 млн лари (+ 63,9% годовых без учета роста валютного курса) после небольшого увеличения в августе на 0,8 и снижения в июле. В сентябре кредиты, деноминированные в лари, составили 62% от общего объема (+ 43,1% годовых), плюс выросли объемы выдачи займов, деноминированных в иностранной валюте, + 121% без учета валютного эффекта. Ожидаемый спрос на ипотеку в четвертом квартале 2020 и следующем году при учете сохранения программы государственного субсидирования – 4%.

Примечательно, что доля продажи квартир с ипотечным финансированием подскочила до 44% – самый высокий показатель с момента вступления в силу правил ипотечного кредитования 19 января (23% во втором квартале и 31% в третьем). Это, по мнению экспертов Galt & Taggart, можно считать началом восстановления цен на рынке недвижимости Грузии.

Ставки по ипотечным кредитам в Грузии для иностранцев

Иностранцам получить ипотеку в Грузии сложно, но можно, особенно если в сделке участвует девелопер и выступает в качестве поручителя. Ставка по ипотеке остается относительно высокой в сравнении со странами СНГ и Европы – в районе 10% годовых. Лучшая процентная ставка по ипотеке составляет 7,5% годовых от Банка Грузии, в то время как худшее предложение, – 13% от TBC. Это процентные ставки по кредитам в долларах США. По кредитам в грузинских лари ставки еще выше – у TBC на 14%. Это не специально завышенные «ставки для иностранцев» – граждане Грузии платят по ипотеке примерно столько же.

Большинство инвесторов, которые узнают о высоких процентных ставках, понимают, что получение ипотеки будет означать, что большая часть их доходов от аренды пойдет только на выплату процентов. В результате, часть иностранных инвесторов решает купить более доступную недвижимость, за которую не придется платить банку. Но такой вариант не всегда возможен, особенно если речь идет об объектах туристической и бизнес-инфраструктуры. Это приводит к тому, что многие иностранцы соглашаются с высокими процентными ставками и считают целесообразным погашение ипотеки доходом от аренды, поскольку есть прирост капитала и цены на недвижимость в Грузии продолжают расти.

Максимальный размер ипотеки, предлагаемой грузинскими банками, обычно составляет 50% от стоимости жилья, а срок – пять лет. Обычно, банки не финансируют покупку недвижимости на ранней стадии строительства, а предлагают кредитование жилья в объектах, которые либо уже завершены, либо близятся к сдаче.

Как получить ипотеку в Грузии иностранцу

До 2019 года получить ипотечный кредит было значительно проще. Иностранцу требовалось подтвердить свои персональные данные и иметь персональный счет в любом грузинском банке. В некоторых случаях заявителю даже не нужно было иметь вид на жительство в Грузии. Ситуация изменилась в январе 2019 года. В настоящее время нормативные акты Национального банка требуют от банков и других кредитных организаций тщательного анализа платежеспособности физических лиц, оформивших ипотечные кредиты. Главным нововведение стал первоначальный взнос в размере 40% от стоимости недвижимости, который раньше составлял 20%.

Итак, обязательными условиями получения ипотечного кредита в Грузии для иностранца являются:

Подтверждение официального дохода. Обычно в роли подтверждающего доход документа выступает выписка из банка. Если покупатель получает зарплату или иной доход всего несколько месяцев, банк может запросить трудовой договор или дополнительные документы, чтобы быть уверенным в стабильности выплат по займу в будущем. Если кредит оформляется в том же банке, в котором открыт счет, то справка не нужна.
Достаточный уровень чистой прибыли после уплаты подоходного налога и других обязательных выплат. Если иностранный гражданин, желающий взять ипотечный кредит, не имеет достаточного уровня дохода, то ему может потребоваться платежеспособный поручитель, с официально подтвержденным доходом. Национальный банк Грузии установил требования к доходу и максимальной сумме кредита для физических лиц. Разница между всеми выплатами по кредиту и чистым среднемесячным доходом не может быть меньше минимальной месячной заработной платы.

Если ипотека оформляется в иностранной валюте, максимальная сумма кредита не может превышать 70% рыночной стоимости обеспечения. Например, если банк оценил рыночную стоимость недвижимого имущества, используемого в качестве залога, в 100 000 долларов США, то сумма кредита не будет превышать 70 000 долларов США. Если заем оформляется в лари, максимальная сумма ссуды не может превышать 85% рыночной стоимости обеспечения.

Новое постановление Национального банка Грузии установило ограничения на максимальный срок ипотеки в зависимости от типа кредитной программы. Например, ипотечный кредит не может быть выдан на срок более 15 лет, а размер займа в иностранной валюте не может быть меньше суммы, эквивалентной 200 000 лари.

Ежемесячный платеж и цель кредитования также были ограничены. То есть максимальная сумма, которую заемщик можете заплатить в месяц по обязательствам, определяется с учетом его дохода. Другими словами, если ежемесячный доход иностранца, оформляющего ипотеку, меньше 1000 лари или него уже есть заем в иностранной валюте, он может использовать только 25% этого дохода в месяц для погашения кредита. Кроме того, размер ежемесячной выплаты, не подлежащей вычету, должен превышать прожиточный минимум. Например, если доход менее 1000 лари, можно взять максимум 20 830 лари ипотечного кредита. Если ежемесячный доход равен 2000 лари, то размер ипотеки составит 58 325 лари и далее по аналогии.

Пакет документов для оформления ипотеки

Для оформления ипотеки в грузинском банке требуется минимальный пакет документов:

документ, подтверждающий доход;
паспорт;
выписка о приобретаемом жилье.

Этот стандартный набор может быть дополнен другими документами по требованию кредитора. Например, клиент должен подтвердить свой доход при принятии кредитных обязательств. Под доходом понимается любой вид прибыли, который подтверждается выпиской из банка или данными Службы доходов Грузии. Если у заемщика нерегулярный доход, он будет рассчитываться как средний или медианный. Ограничения не распространяются на лиц, общая ответственность которых превышает 2 миллиона лари.

Грузинское законодательство позволяет иностранцам приобретать недвижимость любого типа с возможностью дистанционного заключения сделки. Для подтверждения права собственности на недвижимость каждый покупатель должен зарегистрироваться в Государственном реестре. Зарегистрировать право собственности и заключить договор купли-продажи можно через Зал государственных услуг или Национальное агентство публичного реестра. Вот список документов, которые понадобятся для регистрации права собственности:

заявление;
документы, удостоверяющие личность;
заверенный договор купли-продажи;
плата за государственные услуги.

Оплата покупки квартиры может производиться наличными, картой или банковским переводом. Если покупатель-иностранец хочет произвести банковский платеж, он может открыть счет в любом банке Грузии без каких-либо препятствий.

Получение вида на жительство за инвестиции в недвижимость

Приобретение недвижимости: жилой или коммерческой, открывает для иностранцев возможность получения вида на жительство в стране и в дальнейшем – гражданства Грузии. Минимальная сумма инвестиции – 100 000 долларов США. Срок проживания – 1 год, по истечении которого иностранец должен представить документ, подтверждающий его право собственности на недвижимость и ее оценочную стоимость – от 100 000 долларов США. ВНЖ позволяет получить грузинский паспорт через десять лет проживания в стране. Это касается как временного, так и постоянного вида на жительство.

Компания Redco – один из лидеров девелоперского рынка Грузии, предлагает покупку недвижимости в Тбилиси, Батуми, Гудаури и других городах в ипотеку под поручительство компании на выгодных условиях.