საქართველოში უძრავი ქონების შეძენა - როგორ იყიდოს ბინა უცხოელმა
კითხვის დრო 13 მ
| საქართველოში უძრავი ქონების შესყიდვის პროცედურა: რას უნდა მივაქციოთ ყურადღება უძრავ ქონებაში ინვესტირება - ხანგრძლივი მოგების მოტანის პერსპექტივის მქონე ფულის დაბანდების საიმედო ხერხია, ხოლო საქართველო - საცხოვრებელში ინვესტირების ყველაზე მიმზიდველი პირობების მქონე ქვეყანაა პოს-საბჭოურ სივრცეში. რატომ არის მომგებიანი საქართველოში უძრავ ქონებაში დაბანდება და როგორ გავაფორმოთ გარიგება - ამაზე არის საუბარი ამ სტატიაში. |
| საქართველოში საცხოვრებლის ყიდვის მომგებიანობა უკრაინელები, რომლებსაც ფულის მომგებიანად დაბანდება უძრავ ქონებაში სურთ, საქართველოს ირჩევენ მთელი რიგი უპირატესობათა გამო, რომლებსაც ინვესტორებს სთავაზობენ. დაბალი ფასები საცხოვრებელი ფართის ერთი კვადრატული მეტრის ღირებულება ისეთ დიდ ქალაქებში, როგორიც თბილისი ან ბათუმია, აშშ 800 დოლარიდან იწყება. რაც უფრო ახლოსაა ცენტრთან - მით უფრო ძვირია. ასევე მოგიწევთ თანხის დამატება ლამაზი ხედისთვის, მაგრამ, ეს ნამდვილად ღირს. უფრო პატარა ქალაქებში და საკურორტო ზონებში როგორიცაა ბაკურიანი, გუდაური, ციხისძირი, კვადრატული მეტრის ღირებულება აშშ 350-400 დოლარიდან იწყება. კარგი საინვესტიციო კლიმატი საქართველოს მთავრობა ყველანაირად ცდილობდ უცხოელი ინვესტორებისთვის კომფორტული პირობების შექმნას, ამარტივებს ბიზნესის დაწყების და უძრავი ქონების შესყიდვის პროცედურებს, ამცირებს გადასახადებს და ბაჟს, ისევე როგორც გარიგებისას ფორმალობების ოდენობას. სწრაფი უკუგება სასტუმრო კომპლექსის აპარტამენტები ან კომერციული ფართი დიდი ქალაქის ცენტრში, ზღვის სანაპიროზე ან სამთო-სათხილამურო კურორტზე საკუთარ ღირებულებას 4-8 წელიწადში ანაზღაურებენ, ობიექტის დატვირთვიდან გამომდინარე. არენდით მიღებული შემოსავალი წელიწადში საშუალოდ 20% შეადგენს, განსაკუთრებით ტურისტების მხრიდან დიდი მოთხოვნის პირობებში. დაბალი გადასახადები უცხოელი კერძო ინვესტორი შეძენილი საცხოვრებლისთვის გადასახადს არ იხდის. მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ შეძენილი ობიექტის გაქირავებიდან მიღებული წლიური შემოსავალი 40 000 ლარს აღემატება, მაგალითად, ბინის გაქირავებისას, მფლობელი იხდის 0.02-1% გადასახადს. ბინადრობის ნებართვის მიღება 100 000 USD-ზე მეტი ღირებულების უძრავი ქონების შეძენა აძლევს უცხოეთის მოქალაქეს საქართველოში ბინადრობის ნებართვის მიღების უფლებას. უკანასკნელ პერიოდამდე ბინადრობის ნებართვის მისაღებად საკმარისი იყო უძრავ ქონებაში35 000 USD ინვესტირება, მაგრამ პირობა შეიცვალა და, შესაძლოა მომავალში თანხა კიდევ გაიზარდოს. |
| საქართველოში უძრავი ქონების შესყიდვის თავისებურებანი ფაქტობრივად საქართველო მთლიანად საკურორტო ზონაა და უძრავ ქონებაში ინვესტირება აქ შეიძლება ზღვისპირეთში, სამთო-სათხილამურო კურორტებზე ან განსაკუთრებულ კლიმატურ ზონებში, სადაც ადამიანები არა მარტო დასასვენებლად, არამედ, სამკურნალოდაც დადიან. მეორე ვარიანტი - დიდი ქალაქების საქმიან და სავაჭრო უბნებში განლაგებულ უძრავ ქონებაში დაბანდება. მაგალითისთვის, თბილისის ცენტრალურ უბნებში უძრავ ქონებას წელიწადში ქირის სახით წლიურად 20%-მდე მოგების მოტანა შეუძლია, რადგანაც ქალაქი, კურორტებისგან განსხვავებით, მთელი წლის განმავლობაში და არა სეზონურად ცხოვრობს აქტიური ცხოვრებით. გარიგების რეგისტრაცია არარეზიდენტებისთვის საქართველოს მთავრობამ უცხოელების მიერ უძრავი ქონების შესყიდვის პროცესი მაქსიმალურად მარტივი და მოსახერხებელი გახადა. გარიგების გასაფორმებლად მხოლოდ ერთი საბუთი - საზღვარგარეთის პასპორტი არის საჭირო, რეესტრში ინფორმაციის მინიმუმი შედის: სახელი, გვარი; საპასპორტო მონაცემები. ცნობები შესყიდული საცხოვრებელი ფართის საკუთრების უფლების ცვლილებების შესახებ აისახება საჯარო რეესტრში ოთხი დღის განმავლობაში, მაგრამ, ამ ვადის შემცირება შესაძლებელია გაზრდილი ბაჟის მეშვეობით. ამასთანავე, არ არის სავალდებულო გარიგებისას ინვესტორის პირადი დასწრება. მას შეუძლია მიმართოს მინდობილი პირის დახმარებას მის სახელზე დამოწმებული მინდობილობის გაფორმებით. ამისთვის საჭიროა გამოუგზავნოთ მინდობილ პირს ნოტარიულად დამოწმებული მინდობილობა, საზღვარგარეთის პასპორტის ასლი და შეიტანოთ ქართულ ბანკში გახსნილ ანგარიშზე გარიგების გასაფორმებლად საჭირო თანხა. გარიგება სტანდარტული პროცედურის დაცვით ფორმდება და არ საჭიროებს დამატებითი მოსაკრებლებისა თუ გადასახადების გადახდას. გაფორმების ვადები და ფასი საცხოვრებელ ფართზე ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ ინფორმაცია საკუთრების უფლების გადაცემის შესახებ შედის უძრავი ქონების საჯარო რეესტრში 4 დღის განმავლობაში. ამ სერვისის საფასური 105 ლარია. დამატებითი თანხის გადახდის მეშვეობით შეიძლება ამ პროცედურის დაჩქარება: 255 ₾- 1 დღე; 305 ₾ – 1 საათი. სახელმწიფო ბაჟის გადახდა ხდება ბანკში და ამის მეტი ბინაზე საკუთრების დასარეგისტრირებლად მყიდველი არანაირ სხვა გადასახადს არ იხდის. ხელშეკრულების გაფორმების თავისებურებანი, რომლებიც უნდა იცოდეს მყიდველმა უძრავ ქონებაში ინვესტირებას უცხოელს შეიძლება გაუჭირდეს ადგილობრივი კანონმდებლობის ყველა ნიუანსში გარკვევა. ბინის შესყიდვისას: ნასყიდობის ხელშეკრულება ფორმდება ქართულ და მყიდველის მშობლიურ ენეზე სამ ეგზემპლარად: მყიდველისთვის, გამყიდველისთვის და რეესტრისთვის; ზოგი დოკუმენტი სათარგმნელად ნოტარიული დამოწმება არ არის სავალდებულო, ხელით დაწერილი ტექსტიც საკმარისია; რეესტრიდან ყველა ამონაწერი ქვეყნდება ოფიციალურ საიტზე reestri.gov.ge და ხელმისაწვდომია ნებისმიერი მომხმარებლისთვის. |
| პირველადი თუ მეორადი ბაზარი: სად უფრო მომგებიანია ბინის ყიდვა როგორც სათაურიდან ჩანს, პირველადი არის უძრავი ქონება, რომელიც პირველად იყიდება. საქართველოს დეველოპმენტში ინვესტიციების მოცულობა ძალიან დიდია, რაც ინვესტორს აძლევს საშუალებას არა მარტო იპოვოს მისი მოთხოვნის შესაბამისი უძრავი ნივთი, არამედ, ისარგებლოს იმ დამატებითი შესაძლებლობებით, რომლებსაც დეველოპერული კომპანიები კლიენტებს სთავაზობენ. ერთერთი ასეთი ვარიანტი - საცხოვრებლად დასრულებული, როცა ბინაში შესახლება გასაღების მიღებისთანავე არის შესაძლებელი. პირველადი ბაზრის საპირისპიროა მეორადი ბაზარი, სადაც გამონაცვალი უძრავი ქონება იყიდება. თუ პირველადის აღწერა მარტივია, იმის გამო, რომ დეველოპერები გარკვეულ სტანდარტებს იცავენ, მეორად ბაზარზე შეიძლება შეგხვდეთ როგორც ექსკლუზიური ბინები ძვირფასი მოპირკეთებით, ასევე ძველი, სარემონტო ფართები. პირველადი და მეორადი ბაზრების შედარებისას ადვილია მეორეს ნაკლების დანახვა: ძვირი რემონტი - კარგი რემონტის ფასი ხშირად ფართის ღირებულების 20% აღწევს, გარდა ამისა, ინვესტორი ღებულობს წინა მფლობელის გემოვნების შესაბამის საცხოვრებელს და იმ შემთხვევაშიც კი, თუ ყველაფერი კარგად გამოიყურება, შეიძლება საჭირო გახდეს დამატებითი ხარჯების გაწევა; რთული დაგეგმარება - პირველად ბაზარზე შეძენისას, ჩვენ გვთავაზობენ ბინას დიდი თავისუფალი სივრცით, რაც ამარტივებს მის დიზაინის ნებისმიერ გადაწყვეტასთან მორგებას, იმ დროს, როცა მეორადი საცხოვრებლის გადაგეგმარება საკმაოდ რთულია. ახალი უძრავი ქონება საიმედო დეველოპერისგან - თანამედროვე ინტერიერისა და ესთეტიკის გარანტიაა და, რაც მთავარია, დიდხანს აღარ მოითხოვს მნიშვნელოვანი ხარჯების გაღებას. |
| 5 ნაბიჯი საქართველოში უძრავი ქონების საყიდლად ნაბიჯი 1. უძრავი ობიექტის შერჩევა თანამედროვე მშენებლები აპარტამენტებს და ბინებს ფართის, ოთახების განლაგების, კომუნიკაციების და ადგილმდებარეობის თვალსაზრისით ფართო არჩევანს გვთავაზობენ. ადგილმდებარეობა - ერთერთი უმნიშვნელოვანესი ფაქტორია ბინის არჩევისას. უნდა კარგად დაფიქრდეთ, რამდენად პერსპექტიულია უბანი ბიზნესის წარმოების ან ტურისტებზე გაქირავების თვალსაზრისით. რაც შეეხება მიდამოს, უნდა გადაწყვიტოთ, რა უფრო მნიშვნელოვანია, ბუნებასთან სიახლოვე თუ მარტივი წვდომა კულტურულ, გასართობ თუ ბიზნეს-ობიექტებთან. საბედნიეროდ, საქართველოში ხშირად ერთის მეორესთან შეთავსება შესაძლებელია. ნაბიჯი 2. წინარე ხელშეკრულების ხელმოწერა წინარე ხელშეკრულება არ არის სავალდებულო, მაგრამ, ინვესტორს უსაფრთხოების დამატებითი გარანტიაა. როგორც წესი, მას აწერენ ხელს ბინის შესყიდვასთან დაკავშირებული ყველა ფორმალობის დასრულებამდე და ასევე შენობის ექსპლუატაციაში გადაცემამდე. წინარე ხელშეკრულება იძლევა იმის გარანტიას, რომ შერჩეულ ბინას არ გაყიდიან სხვა მსურველზე. დაჯავშნის ხელშეკრულებაში მყიდველი აცხადებს ბინის შესყიდვის ნებას, მენაშენე კი იღებს ვალდებულებას ამოიღოს ეს ბინა გასაყიდთა სიიდან. ასეთი ხელშეკრულების დადება ნოტარიული აქტის სახით არ არის სავალდებულო. წინარე ხელშეკრულების ხელმოწერისას, როგორც წესი, საჭიროა წინასწარი გადასახადის სახით გარკვეული თანხის შეტანა, რაც შეიძლება უძრავი ნივთის ღირებულების 10%-დან 100%-მდე შეადგენდეს. თუ საბოლოოდ ინვესტორი გადაწყვეტს ბინის ყიდვას, ეს თანხა ჩაითვლება გადახდაში. წინარე ხელშეკრულება ასევე შეიძლება შეიცავდეს დამატებით დებულებებს, კერძოდ, საბოლოო ხელშეკრულების დადების ვადას. ვადა, რომელშიც უნდა დაიდოს დაპირებული ხელშეკრულება, უნდა განისაზღვროს ან თარიღის ზუსტი მითითებით, ან საბოლოო ვადის მონიშვნით ისე, რომ ორივე მხარემ შეძლოს მისი წინასწარ განსაზღვრა. წინარე ხელშეკრულების ნოტარიული აქტის სახით დასადებად საჭირო იქნება სანოტარო მოსაკრებლის გადახდა. ნაბიჯი 3. ობიექტის იურიდიული შემოწმება საქართველოში უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას იურიდიული შემოწმება ყოველთვის საჭირო როდია. პირველად ბაზარზე ბინის ყიდვისას საკმარისია დაამოწმოთ რეესტრში შეყვანილია თუ არა ობიექტი ექსპლუატაციაში. ამისათვის საჭიროა შენობის საკადასტრო ნომრის გაგება. მეორადი ბინების შემთხვევაში შესაძლო გახდეს მიწის და საიპოთეკო რეესტრებში გადამოწმება. ისინი ყველასათვის ხელმისაწვდომია, საკმარისია მიწის რეესტრის ნომრის გაგება და საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს ვებ-საიტზე შესაბამისი ინფორმაციის წაკითხვა. მიწების იპოთეკური რეესტრი ოთხი ნაწილისგან შედგება: I ნაწილში შეიძლება შევამოწმოთ უძრავი ქონების კადასტრში არსებული მონაცემები; II ნაწილი შეიცავს ინფორმაციას საკუთრების მფლობელის და თანამფლობელების არსებობის შესახებ; III ნაწილი შეიცავს ინფორმაციას უძრავ ქონებაზე უფლებების, მოთხოვნების და შეზღუდვების შესახებ; IV ნაწილში განთავსებულია ჩანაწერები უძრავ ქონებაზე იპოთეკის და მეპატრონის ბანკებისა და სახელმწიფოს წინაშე ვალების შესახებ. სადღეისოდ უძრავი ქონების ობიექტების უმრავლესობა შეტანილია ელექტრონულ რეესტრებში და მათ შესახებ ინფორმაციის მოსაპოვებლად არ არის საჭირო ვიზიტი სახელმწიფო სამსახურების ობიექტებზე. საკმარისია ოფიციალურ საიტზე შესვლა, მიწის ამ ნაკვეთისთვის იპოთეკის ჩანაწერის ნომრის შეყვანა - და თქვენ მიიღებთ საჭირო ინფორმაციას. ნაბიჯი 4. საბოლოო ხელშეკრულების შედგენა და ნასყიდობის გარიგების დადება უძრავი ქონების ნასყიდობის საბოლოო ხელშეკრულება აუცილებლად დგება ქართულ და მყიდველის მშობლიურ ენებზე. კონტრაქტი შეიცავს დაწვრილებით ინფორმაციას ბინის შესახებ - მის სამართლებრივ სტატუსს, მოპირკეთების ხარისხს, ფართს, ოთახების და სათავსოთა რაოდენობას და მათ დანიშნულებას და სხვა ინფორმაციას. ნასყიდობის ხელშეკრულების მოსაწერად რამდენიმე ვარიანტი არსებობს: იუსტიციის სახლში (უშუალოდ ან მინდობილი პირის მეშვეობით). ნოტარიუსთან, შემდგომ ხელშეკრულების იუსტიციის სახლში ჩაბარებით. უძრავი ქონების საქართველოს ბაზარი ინვესტირებისთვის მსოფლიოში ერთერთ ყველაზე გახსნილად ითვლება, ხოლო გარიგებების დადება აქ მყიდველის უშუალო დასწრების გარეშეც შეიძლება. |
| დამატებითი ხარჯები საქართველოში უძრავი ქონების შეძენა არ იბეგრება, იმ დროს, როცა ევროპის ქვეყნებში გადასახადი ბინის ღირებულების 10% შეიძლება აღწევდეს. საცხოვრებელ ბინაზე საკუთრების უფლების გასაფორმებლად გარდა მონაცემების რეესტრში შეტანის საფასურისა ინვესტორს შესაძლოა მოუწიოს: თარჯიმნის მომსახურების ანაზღაურება - დაახლოებით 10 ₾ ერთი გვერდისთვის და აგრეთვე 50 ლარამდე თარჯიმნის იუსტიციის სახლში გარიგებაზე დასასწრებად; ნოტარიუსის მომსახურება - 150 ლარამდე, მაგრამ, თანხა დამოკიდებულია ნასყიდობის ხელშეკრულების მოცულობაზე. დამატებითი ხარჯების საერთო თანხა, როგორც წესი, არ აღემატება 500 ₾. გარიგების დეველოპერთან დადების დროს, ის იღებს საკუთარ თავზე ხარჯებისა და ფორმალობების მოგვარების მნიშვნელოვან ნაწილს, რაც ძალიან მოსახერხებელია ინვესტორისთვის, რომელიც ბინას დისტანციურად ყიდულობს. |