იპოთეკა უცხოელებისთვის საქართველოში - დეველოპერული კომპანია რედკო
კითხვის დრო 13 მ
| იპოთეკა უცხოელებისთვის საქართველოში ქართული კანონმდებლობის თანახმად, უცხოელებს შეუძლიათ იპოთეკური კრედიტების გაფორმება იმავე პირობებით, რაც ქვეყნის მოქალაქეებს. უცხოელი ინვესტორებისთვის ეს არის შესანიშნავი საშუალება დააბანდონ უძრავ ქონებაში შავი ზღვის სანაპიროზე, სამთო-სათხილამურო კურორტზე თუ მსხვილი ქალაქის ეკონომიკურ ცენტრში, ისეთში, როგორც თბილისია. რა პირობებით გაიცემა საქართველოში კრედიტები უცხოელებზე, როგორია იპოთეკური სესხის საპროცენტო განაკვეთი და რა უნდა იცოდეს ინვესტორმა ბანკში მიმართვისას. |
| სიტუაცია უძრავი ქონების ქართულ ბაზარზე 2020 წელს კომპანია Galt & Taggart აქვეყნებს სტატიას თბილისში უძრავი ქონების ბაზარზე არსებულ სიტუაციაზე, რომლის შედეგების ექსტრაპოლირება სხვა რეგიონებზე შეიძლება უძრავ ქონებაზე ადგილობრივი ფასების გათვალისწინებით. ანალიტიკოსების აზრით, აპრილსა და მაისში, საკარანტინო რეჟიმის შემოღების შემდეგ, ბინების გაყიდვები მკვეთრად შემცირდა, თუმცა, ივნისში, შეზღუდვების მოხსნისთანავე, ბაზარმა დაიწყო „გამოცოცხლება“. ბაზრის გააქტიურებას ხელი ასევე შეუწყო 2020 წლის ივლისში შემოღებულმა საპროცენტო განაკვეთის სახელმწიფო სუბსიდირების პროგრამამ იპოთეკურ კრედიტებზე. უფრო დეტალურად კი: 2020 წლის სექტემბერში საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი მკვეთრად გაიზარდა კრიზისიდან გამომავალ მსოფლიო ეკონომიკასთან ერთად. ანგარიშის საკვანძო დასკვნებიდან ჩანს: ბინების გაყიდვები გაიზარდა (+14.4%) ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ; ეკონომიკური სიტუაციის სტაბილიზაციის ნიშნებმა განაპირობეს ლარში საპროცენტო განაკვეთის შემცირება 11.2%-დე (-2.2%), მაშინ როცა საპროცენტო განაკვეთებმა უცხოურ ვალუტაში ცოტათი მოიმატა - 5.7%-მდე (+0.5%); ახალი იპოთეკური კრედიტების ოდენობა სექტემბერში მკვეთრად გაიზარდა - 437 მლნ ლარამდე (წლიური+63.9% სავალუტო ეფექტის გათვალისწინების გარეშე). ასევე ივლისში აღინიშნება ახალ ბინებზე ფასების კლება (-8.6%), რაც, სავარაუდოდ, უკავშირდება მოთხოვნის ეკონომ-კლასის ბინებზე გაზრდას და არა საერთო საბაზრო ფასის კორექტირებას. ეს მიგვითითებს იმაზე, რომ 2020 წლის მესამე კვარტალში იპოთეკურ კრედიტებზე საპროცენტო განაკვეთის სახელმწიფო სუბსიდირების პროგრამამ ხელი შეუყო ბინებზე რეალური ფასების დადგენას და ზოგადად დადებითად მოქმედებს საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე. იპოთეკური კრედიტების გაცემის მოცულობის კლება 2020 წელს გამოწვეული იყო COVID-19 პანდემიის გამო დაწესებული კარანტინით, რომელსაც თან ახლდა საპროცენტო განაკვეთების მკვეთრი რდა. უნდა აღინიშნოს, რომ ეკონომიკური სტაბილიზაციის ნიშნები და სახელმწიფო სუბსიდირების სისტემამ გაზარდა ინტერესი ლარისადმი, შედეგად, განაკვეთი მესამე კვარტალში შემცირდა 11.2%-ით (-2.2%) მეორე კვარტალთან შედარებით. ახალი იპოთეკური კრედიტების გაცემა მკვეთრად გაიზარდა მიმდინარე წლის სექტემბრიდან - 437 მლნ ლარამდე (წლიური+63.9% სავალუტო კურსის ზრდის გათვალისწინების გარეშე) აგვისტოში მცირე ზრდის და ივნისში შემცირების შემდეგ. სექტემბერში ლარში დენომინირებულმა კრედიტებმა შეადგინეს საერთო მოცულობის 62% (წლიური +43%), ამასთანავე, გაიზარდა უცხოურ ვალუტაში დენომინირებული სესხების გაცემის მოცულობაც, 121% სავალუტო ეფექტის გათვალისწინების გარეშე. მეოთხე კვარტალში და შემდეგ წელს იპოთეკაზე მოთხოვნა, სახელმწიფო პროგრამის მოქმედების პირობებში, ნავარაუდებია 4%. აღსანიშნავია, რომ იპოთეკური კრედიტით ბინების გაყიდვის წილი გაიზარდა 44%-მდე, რაც ყველაზე მაღალი მაჩვენებელია 19 იანვარს იპოთეკური კრედიტების გაცემის ახალი წესების ძალაში შესვლის შემდეგ (23% პირველ კვარტალში და 31% მესამეში) Galt & Taggart-ის ექსპერტების აზრით, ეს შეიძლება საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების აღდგენის დასაწყისად იყოს მიჩნეული. |
| საქართველოში მოქმედი განაკვეთები იპოთეკურ სესხებზე უცხოელებისთვის უცხოელისთვის იპოთეკური სესხის აღება საქართველოში რთული, მაგრამ შესაძლებელია, განსაკუთრებით თუ გარიგებაში მონაწილეობს დეველოპერი, რომელიც თავმდების როლში გამოდის. იპოთეკური განაკვეთი დსთ-სა და ევროპის ქვეყნებთან შედარებით მაღალია - დაახლოებით წლიური 10%. საუკეთესო საპროცენტო განაკვეთი აქვს „საქართველოს ბანკს“ - წლიური 7,5%, ყველაზე ცუდი - 13% -TBC ბანკს. ეს აშშ დოლარში აღებული სესხების განაკვეთებია. რაც შეეხება სესხებს ლარებში, განაკვეთები კიდევ უფრო მაღალია - 14% TBC ბანკში. ეს არ არის უცხოელებისთვის სპეციალურად გაზრდილი განაკვეთები, საქართველოს მოქალაქეებიც ამდენივეს იხდიან იპოთეკისთვის. ინვესტორთა უმრავლესობა, გებულობს რა მაღალი საპროცენტო განაკვეთის შესახებ, აცნობიერებენ იმას, რომ არენდით მიღებული შემოსავლების დიდი ნაწილი პროცენტების დაფარვაზე წავა. შედეგად, ინვესტორთა ნაწილი იღებს უფრო ხელმისაწვდომი უძრავი ქონების ყიდვის გადაწყვეტილებას, რათა ბანკისთვის გადახდა არ მოუწიოს, თუმცა, ეს ვარიანტი ყოველთვის შესაძლებელი არ არის, განსაკუთრებით თუ ვიგულისხმებთ ტურისტული და ბიზნესისთვის განკუთვნილი ინფრასტრუქტურის ობიექტებს. შედეგად, ბევრი უცხოელი თანხმდება მაღალ საპროცენტო განაკვეთზე და მიზანშეწონილად თვლიან იპოთეკის დაფარვას არენდიდან მიღებული შემოსავლების ხარჯზე, რადგანაც საქართველოში სახეზეა კაპიტალის მატება და უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდა. |
| როგორ მიიღოს იპოთეკური სესხი საქართველოში უცხოელმა 2019 წლამდე იპოთეკური სესხის მიღება გაცილებით მარტივი იყო. უცხოელისთვის საკმარისი იყო პერსონალური მონაცემების დადასტურება და რომელიმე ქართულ ბანკში ჰქონოდა გახსნილი ანგარიში. ზოგ შემთხვევაში ბინადრობის უფლებაც კი არ იყო საჭირო. 2019 წლის იანვრიდან სიტუაცია შეიცვალა. დღეს ეროვნული ბანკის ნორმატიული აქტები ავალდებულებენ ბანკებს და სხვა საკრედიტო ორგანიზაციებს საგულდაგულოდ გააანალიზონ იპოთეკური სესხების მქონე ფიზიკური პირების გადახდისუნარიანობა. ახალ წესთაგან მთავარი არის პირველადი შენატანი უძრავი ქონების ღირებულების არანაკლებ 40% ოდენობით, რაც ადრე 20% იყო. მაშასადამე, საქართველოში იპოთეკური კრედიტის მისაღებად უცხოელებისთვის შემდეგი სავალდებულო მოთხოვნები არსებობს: ოფიციალური შემოსავლის დადასტურება. როგორც წესი, დამადასტურებელ დოკუმენტად საბანკო ამონაწერი გამოიყენება. თუ მყიდველი ხელფასს ან სხვა შემოსავალს რამდენიმე თვის განმავლობაში იღებს, ბანკი უფლებამოსილია მოითხოვოს შრომითი ხელშეკრულება ან დამატებითი სხვა დოკუმენტები, რათა დარწმუნდეს სამომავლო გადახდების სტაბილურობაში. თუ კრედიტი ფორმდება იმავე ბანკში, სადაც ანგარიში არის გახსნილი, ცნობა საჭირო არ არის. საშემოსავლო გადასახადის და სხვა სავალდებულო გადახდების შემდეგ დარჩენილი სუფთა მოგების საკმარისი ოდენობა. თუ იპოთეკური სესხის მთხოვნელ უცხოეთის მოქალაქეს არ აქვს შემოსავლების საკმარისი დონე, მას შეიძლება დასჭირდეს გადახდისუნარიანი თავმდები ოფიციალურად დადასტურებული შემოსავლებით. საქართველოს ეროვნულმა ბანკმა დაადგინა მოთხოვნები შემოსავლებისა და კრედიტის მაქსიმალური ოდენობისა ფიზიკური პირებისთვის. სხვაობა საკრედიტო გადასახადების ჯამსა და საშუალო თვიურ შემოსავალს შორის არ შეიძლება მინიმალურ თვიურ ხელფასზე ნაკლები იყოს. თუ იპოთეკა უცხოურ ვალუტაში ფორმდება, კრედიტის ჯამური რაოდენა არ შეიძლება აღემატებოდეს უზრუნველყოფის საბაზრო ფასის 70%. მაგალითად, თუ ბანკმა უზრუნველსაყოფად ჩადებული უძრავი ქონების საბაზრო ფასი განსაზღვრა 100 000 USD ოდენობით, კრედიტის თანხა ვერ აღემატება 70 000 USD. თუ სესხი ლარებში ფორმდება, მაქსიმალური თანხა შემოიფარგლება უზრუნველყოფის საბაზრო ფასის 85%. ეროვნული ბანკის ახალი დადგენილებით საკრედიტო პროგრამის მიხედვით განისაზღვრა იპოთეკის მაქსიმალური ვადა. მაგალითად, იპოთეკური კრედიტი არ გაიცემა 15 წელზე მეტი ვადით, ხოლო უცხოურ ვალუტაში აღებული სესხის ოდენობა არ შეიძლება იყოს ნაკლები, ვიდრე 200000 ლარის ეკვივალენტური თანხა. ყოველთვიური გადასახადი და კრედიტის აღების მიზანიც შეიზღუდა, ანუ, მაქსიმალური თანხა, რომლის ყოველთვიურად დაფარვა შეუძლია მსესხებელს, განისაზღვრება მისი შემოსავლების გათვალისწინებით. სხვაგვარად რომ ვთქვათ, თუ იპოთეკის მთხოვნელი უცხოელის შემოსავალი თვიურად 1000 ლარზე ნაკლებია, ან მას უკვე აქვს უცხოურ ვალუტაში აღებული სესხი, ყოველთვიურად სესხის დასაფარად მას ამ თანხის მხოლოდ 25% გამოყენება შეუძლია. გარდა ამისა, ყოველთვიური გადასახადის ოდენობა, რომელიც არ ექვემდებარება გამოქვითვას, უნდა აღემატებოდეს საცხოვრებელ მინიმუმს. მაგალითად, თუ შემოსავალი 1000 ლარზე ნაკლებია, იპოთეკური კრედიტის სახით მაქსიმუმ 20 830 ლარის მიღება არის შესაძლებელი. თუ შემოსავალი 2000 ლარია, იპოთეკის ოდენობა 58325 შეადგენს და ანალოგიით ასე შემდეგ. |
| იპოთეკის გასაფორმებლად საჭირო დოკუმენტების პაკეტი ქართულ ბანკებში იპოთეკის გასაფორმებლად საბუთების მინიმალური პაკეტი არის საჭირო: შემოსავლების დამადასტურებელი საბუთი; პასპორტი; ამონაწერი შესაძენი ბინის შესახებ. ეს სტანდარტული ნაკრები კრედიტორის მოთხოვნით შეიძლება გაიზარდოს. მაგალითად, საკრედიტო ვალდებულებების აღებისას კლიენტმა უნდა დაადასტუროს შემოსავალი. ამ შემთხვევაში შემოსავლად ითვლება ნებისმიერი სარგო, რომელიც ბანკის ამონაწერით ან საქართველოს შემოსავლების სამსახურის მიერ დასტურდება. თუ მსესხებლის შემოსავალი არასტაბილურია, იგი გაითვლება როგორც საშუალო ან მედიანური. ეს შეზღუდვები არ ვრცელდება პირებზე, რომელთა საერთო პასუხისმგებლობა 2 მლნ ლარს აღემატება. ქართული კანონმდებლობა აძლებს უცხოელებს ნებისმიერი უძრავი ქონების შესყიდვის და ხელშეკრულების დისტანციურად გაფორმების საშუალებას. უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების დასადასტურებლად ყველა მყიდველი ვალდებულია დარეგისტრირდეს სახელმწიფო რეესტრში. საკუთრების უფლების დარეგისტრირება და ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმება შეიძლება სახელმწიფო სერვისების ცენტრებში ან საჯარო რეესტრის მეშვეობით. გაგაცნობთ იმ დოკუმენტთა ნუსხას, რომლებიც საჭიროა საკუთრების უფლების დასარეგისტრირებლად: განცხადება; პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტები; ნასყიდობის დამოწმებული ხელშეკრულება; სახელმწიფო ბაჟი. ბინის შესასყიდი თანხის გადახდა შეიძლება ნაღდი ანგარიშსწორებით, ბარათით ად საბანკო გადარიცხვით. თუ უცხო ქვეყნის მოქალაქეს სურს საბანკო გადახდის წარმოება, მას დაუბრკოლებლად შეუძლია ანგარიშის გახსნა საქართველოს ნებისმიერ ბანკში. უძრავ ქონებაში ინვესტირებისთვის ბინადრობის უფლების მიღება უძრავი ქონების შეძენა - საცხოვრებელი თუ კომერციულის - აძლევს უცხოელებს ქვეყანაში ბინადრობის ნებართვის , შემდგომში კი საქართველოს მოქალაქეობის მიღების საშუალებას. ინვესტიციის მინიმალური თანხა - 100 000 USD. ბინადრობის ნებართვა ქვეყანაში 10-წლიანი ცხოვრების შემდეგ იძლევა საქართველოს მოქალაქის პასპორტის მიღების უფლებას. ეს წესი ვრცელდება როგორც დროებით, ასევე ბინადრობის მუდმივ ნებართვას. კომპანია რედკო - ქართული დეველოპერული ბაზრის ერთერთი ლიდერი, გთავაზობთ უძრავი ქონების შეძენას თბილისში, ბათუმში, გუდაურში და სხვა ქალაქებში იპოთეკით და კომპანიის თავდებით მომგებიანი პირობებით. |
| უძრავ ქონებაში ინვესტირებისთვის ბინადრობის უფლების მიღება უძრავი ქონების შეძენა - საცხოვრებელი თუ კომერციულის - აძლევს უცხოელებს ქვეყანაში ბინადრობის ნებართვის , შემდგომში კი საქართველოს მოქალაქეობის მიღების საშუალებას. ინვესტიციის მინიმალური თანხა - 100 000 USD. ბინადრობის ნებართვა ქვეყანაში 10-წლიანი ცხოვრების შემდეგ იძლევა საქართველოს მოქალაქის პასპორტის მიღების უფლებას. ეს წესი ვრცელდება როგორც დროებით, ასევე ბინადრობის მუდმივ ნებართვას. კომპანია რედკო - ქართული დეველოპერული ბაზრის ერთერთი ლიდერი, გთავაზობთ უძრავი ქონების შეძენას თბილისში, ბათუმში, გუდაურში და სხვა ქალაქებში იპოთეკით და კომპანიის თავდებით მომგებიანი პირობებით. |